Je lepšie si kúpiť byt na fyzickú alebo právnickú osobu? Odpočet DPH pri kúpe nehnuteľnosti.

Keďže vnímame veľmi silný dopyt aj zo strany našich klientov po tejto téme, rozhodli sme sa, že ju rozmeníme na drobné. V posledných rokoch sa vďaka zlepšenej ekonomickej situácií, lacným hypotékam a rozvoju turizmu v Bratislave výrazne rozmohol nákup tzv. investičných bytov aj retailom. Navyše, zatiaľ sa javí, že ani COVID nemá potenciál dosiahnuť nejakú štrukturálnu korekciu. Kúpa, predaj alebo prenájom nehnuteľnosti je však spojená s množstvom daňových a odvodových konsekvencií.

Čo je obsahom školenia?

• Je lepšie kúpiť nehnuteľnosť na FO alebo PO?
• Ako je možné získať odpočet DPH na kúpu bytu, ktorý chcete prenajímať
• Ako je to napríklad s nábytkom alebo garážovou bránou?
• Aké sú v tomto ohľade skúsenosti s daňovými kontrolami?
• Je možné nehnuteľnosť previesť bezodplatne? Aký to má dopad na daň z príjmov a DPH?
• Kedy je predaj nehnuteľnosti nepodnikajúcou fyzickou osobou predmetom DPH?
• Ak bola nehnuteľnosť obstaraná s DPH, podlieha aj následný nájom alebo predaj DPH?
• Za akých podmienok je možné mať sídlo firmy vo svojej nehnuteľnosti a čo je možné považovať za daňový výdavok?
• Je výhodnejšie si dať nehnuteľnosť do obchodného majetku a odpisovať? Aké náklady môžem považovať za daňové výdavky?
• Je lepšie z právneho a daňovo-odvodového hľadiska prenajímať nehnuteľnosť ako PO alebo ako FO a aké oslobodenia od daní a odvodov je možné aplikovať?

„Dankova“ 15 % sadzba dane

Pri fyzických osobách sa orientácia v sadzbách dane z príjmov od roku 2020 skomplikovala. Pri právnických osobách platí, že ak zdaniteľné príjmy (od roku 2021) právnickej osoby nepresahujú 100 000 EUR, sadzba dane z príjmov je 15 %. V ostatných prípadoch je to 21 %.

Príklad

Chcem si kúpiť byt v novostavbe s cenou 240 000 EUR s DPH a očakávam, že v roku 2030 ho asi predám za 300 000 EUR. Plánujem ho prenajímať, pričom priemerné nájomné počas tohto obdobia dosahuje sumu 750 EUR/mesačne. Náklady na energie a s tým súvisiace služby dosahujú 120 EUR/mesačne s DPH. Náklady na opravy, dane, poistenie a rekonštrukcie dosahujú priemerne 75 EUR/mesačne (mimo režimu DPH). Z toho 50 EUR tvoria náklady na opravy a rekonštrukcie.

• Oplatí sa byt kúpiť na firmu alebo na fyzickú osobu?
• Ktorý z variantov prenájmu je daňovo-odvodovo výhodnejší?
• Je výhodnejšie požiadať o odpočet DPH? Kedy a ako je to možné?

Celú tému si môžete pozrieť aj s prezentáciou v našom školení: Kúpa nehnuteľnosti na fyzickú alebo právnickú osobu? Dane a odvody