Ako je najlepšie vlastniť nehnuteľnosť? Ako PO alebo FO?

Fyzická verzus právnická osoba

Kedy sa podnikateľovi oplatí kúpiť byt na firmu a kedy radšej na osobu?

Zodpovedanie tejto otázky si vyžaduje znalosti nielen z oblasti daní z príjmov, odvodov a dane z pridanej hodnoty, ale sčasti je tam aj určitý právny kontext. Treba tiež vedieť odhadnúť ekonomické aspekty vlastnenia nehnuteľnosti – cena nájmu, rast či pokles nehnuteľností alebo stavebných vstupov, ktoré majú významný vplyv na zodpovedanie tejto otázky. Z hľadiska dane z príjmov a odvodov v zásade platí, že nákup so zámerom nehnuteľnosť vlastniť dlhšie ako päť rokov sa oplatí realizovať ako fyzická osoba. Je to preto, že predaj nehnuteľnosti po piatich rokoch od nadobudnutia fyzická osoba, ak nehnuteľnosť nebola v obchodnom majetku, nezdaňuje. A tak jej nevzniká ani vymeriavací základ pre zdravotné poistné.

Vyššie ceny

To však zrejme nemusí platiť vždy a všade. Aký môže mať vplyv nárast cien nehnuteľností?

Ak by ceny nehnuteľností nerástli takým tempom, ako sme zvyknutí posledné roky, a nehnuteľnosť by si vyžadovala nejaké investície na opravy alebo modernizáciu, možno by v konkrétnom prípade bolo efektívnejšie vlastniť nehnuteľnosť ako právnická osoba. Ilustrujme si to na príklade fyzickej osoby, ktorá si obstará nehnuteľnosť za 200-tisíc eur a prenajíma ju so ziskom sedemtisíc eur ročne po odpočítaní OPEX. Po piatich rokoch sa rozhodne nehnuteľnosť predať. Pred predajom však zrealizuje rekonštrukciu v sume 30-tisíc eur a nehnuteľnosť predá za 225-tisíc eur. Celková daňová povinnosť – predpokladáme, že nehnuteľnosť prenajíma takzvanou pasívnou formou – je za tých päť rokov vyššia, akoby bola daňová povinnosť právnickej osoby z predaja nehnuteľnosti, keď by základ dane z predaja tvoril rozdiel predajnej ceny, teda 225-tisíc eur a daňovo zostatkovej ceny nehnuteľnosti, čiže 175-tisíc eur.

Komplikovanejšie prípady

Vyskytujú sa v praxi aj zložitejšie prípady?

Istú komplexitu prináša napríklad aj prenajímanie nehnuteľnosti ako fyzická osoba živnostník. V niektorých prípadoch je totiž takýto spôsob prenájmu daňovo-odvodovo výhodnejší ako takzvané pasívne prenajímanie a uvedený príklad by mohol viesť k opačnej odpovedi. Závisí to od celkovej výšky príjmov a aj z iných zdrojov takejto fyzickej osoby. Ďalej, fyzické osoby si môžu nehnuteľnosť vložiť do obchodného majetku a uplatňovať tak voči príjmom z prenájmu odpisy, poplatky do fondu opráv, rekonštrukcie, dane alebo poistenia.

DPH na scéne

Akú úlohu môže zohrať pri rozhodovaní aj možnosť odpočítania dane z pridanej hodnoty?

Pri splnení určitých podmienok si môže kupujúci nehnuteľnosti odpočítať daň z pridanej hodnoty a štát mu vyplatí „nadmerný odpočet“. Ak nehnuteľnosť v novostavbe stojí napríklad 250-tisíc eur s daňou z pridanej hodnoty, kupujúci tak dostane od štátu späť 41 667 eur. To však, samozrejme, nie je také jednoduché. Vo všeobecnosti je potrebné, aby takýto kupujúci následne s danou nehnuteľnosťou uskutočňoval zdaniteľné plnenia pre účely dane z pridanej hodnoty. V opačnom prípade nárok na odpočet dane z pridanej hodnoty stráca. V praxi sa tiež vyskytujú aj rôzne hybridné situácie, keď kupujúci napríklad síce dostane od štátu nadmerný odpočet, ale vrátiť ho musí iba sčasti, a to po nejakom čase. Tých daňových variácií je tak niekoľko. Vo všeobecnosti je však možné konštatovať, že nárok na odpočet dane z pridanej hodnoty automaticky neznamená zvýhodnenú daňovú pozíciu kupujúceho.

Rôzne riziká

Do akej miery treba myslieť aj na právny rozmer?

Pri kúpe nehnuteľnosti ako právnická osoba nie je právna pozícia kupujúceho natoľko chránená. Na druhej strane kupovať nehnuteľnosť na právnickú osobu je rozumnejšie hlavne v situáciách, keď je s fyzickou osobou spojené riziko zabezpečenia alebo prepadnutia majetku alebo jeho časti alebo veci. Tak či onak. Téma je veľmi komplexná a nie je možné paušálne zodpovedať túto otázku. V praxi je to vždy potrebné individuálne posúdiť.