Je lepšie kúpiť byt na osobu alebo na firmu? Rozhovor Petra Vargu pre Pravdu

Pretrvávajúci realitný boom, rastúce ceny nehnuteľností, inflácia, ale aj avizované zvyšovanie úrokových sadzieb otvárajú otázku, komu a za akých okolností sa oplatí kupovať domy, byty či iné nehnuteľnosti a aké riziká z toho vyplývajú. Najmä v prípade, ak kupujúci zároveň aj podniká. Ak niekto kupuje nehnuteľnosť ako právnická osoba, za istých okolností si môže uplatniť odpočty DPH či ušetriť na dani pri nehnuteľnosti. Ale právnická osoba nie je pri kúpe chránená do takej miery ako fyzická osoba. Na druhej strane, fyzické osoby môžu čeliť rizikám spojeným s finančným zabezpečením a s hrozbou prepadnutia majetku. Peter Varga poskytol rozhovor pre Pravdu. Jeho prepis si môžete pozrieť nižšie.  

Kedy sa oplatí kúpiť byt na firmu, na živnosť a kedy radšej na osobu?

Zodpovedanie tejto otázky má právny kontext a tiež si vyžaduje znalosti z oblasti dane z príjmov, odvodov a DPH. Okrem toho treba prihliadať na ekonomické aspekty vlastnenia nehnuteľnosti, ako sú napríklad cena nájmu, rast či pokles nehnuteľností alebo cena stavebných vstupov. Z pohľadu dane z príjmov a odvodov platí, že nákup so zámerom nehnuteľnosť vlastniť dlhšie ako 5 rokov sa oplatí realizovať ako fyzická osoba. „Je to kvôli tomu, že fyzická osoba predaj nehnuteľnosti po 5 rokoch od nadobudnutia nezdaňuje, ak nehnuteľnosť nebola v obchodnom majetku. A tým pádom jej nevzniká ani vymeriavací základ pre zdravotné poistné,“ vysvetľuje daňový advokát Peter Varga z Highgate Group.

To však podľa odborníkov nemusí platiť vždy a všade. Ak by ceny nehnuteľností nerástli takým prudkým tempom, ako môžeme sledovať v posledných rokoch, a nehnuteľnosť by si vyžadovala nejaké investície na opravy alebo modernizáciu, mohlo by byť v konkrétnom prípade efektívnejšie vlastniť nehnuteľnosť ako právnická osoba. „Ilustrujme si to na príklade fyzickej osoby, ktorá obstará nehnuteľnosť, prenajíma ju a po 5 rokoch sa rozhodne nehnuteľnosť predať. Celková daňová povinnosť (predpokladáme, že nehnuteľnosť prenajíma bez poskytovania prislúchajúcich služieb ako upratovanie, výmena bielizne a pod.) by bola za tých 5 rokov vyššia, ako by bola daňová povinnosť právnickej osoby z predaja nehnuteľnosti, keď by základ dane z predaja tvoril rozdiel predajnej ceny a daňovo zostatkovej ceny nehnuteľnosti,“ hovorí Peter Varga.

V praxi sa však vyskytujú zložitejšie prípady. Najmä ak prenajíma nehnuteľnosť fyzická osoba–živnostník. V niektorých prípadoch je totiž takýto spôsob prenájmu daňovo–odvodovo výhodnejší ako tzv. pasívne prenajímanie a vyššie uvedený príklad by mohol viesť k opačnej odpovedi. „Závisí to od celkovej výšky príjmov (aj z iných zdrojov) takejto fyzickej osoby. Fyzické osoby – SZČO si zároveň môžu nehnuteľnosť vložiť do obchodného majetku a uplatňovať tak voči príjmom z prenájmu odpisy, poplatky do fondu opráv, rekonštrukcie, dane alebo poistenia,“ spresňuje daňový advokát Peter Varga.

Pozor aj pri odpočte DPH

Veľmi významným faktorom pri kúpe bytu či inej nehnuteľnosti na firmu sú aj záležitosti spojené s DPH. Pri splnení určitých podmienok si môže kupujúci nehnuteľnosti odpočítať DPH a štát mu vyplatí tzv. nadmerný odpočet. Ak nehnuteľnosť v novostavbe stojí napríklad 250 000 eur s DPH, kupujúci tak dostane od štátu späť 41 667 eur. To však neplatí automaticky. „Vo všeobecnosti je potrebné, aby takýto kupujúci následne s danou nehnuteľnosťou uskutočňoval zdaniteľné plnenia pre účely DPH. V opačnom prípade nárok na odpočet DPH stráca,“ objasňuje daňový advokát Peter Varga. V praxi sa tiež vyskytujú aj situácie, keď kupujúci napríklad síce dostane od štátu nadmerný odpočet, ale vrátiť ho musí iba sčasti a to po nejakom čase. „Variácií v súvislosti s DPH je tak niekoľko. Vo všeobecnosti je však možné konštatovať, že nárok na odpočet DPH automaticky neznamená zvýhodnenú daňovú pozíciu kupujúceho,“ dodáva Peter Varga.